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商业综合体&写字楼承接验收如何开展?新的趋势来了

发布日期:2024-03-22

城市的高速发展离不开一幢幢地标建筑的屹立,商业综合体、高级写字楼同样也代表着城市的形象名片。

高级写字楼的5A标准,即通讯、办公、消防、安保智能化以及楼宇自动控制化系统,这都是高端企业入驻时追求的目标,也是发挥楼宇功能以及实现价值的基础。

所以针对质量的过程管理以及完工后的承接验收是非常重要的。

趋势1 机电设备风控管理前置

机电设备是后期物业运营成本发生的重灾区,所以前置把控写字楼设备进场验收的环节,可以为楼宇系统的日后运营打好基础,是质量验收的前置管控动作。

核心在于图纸的审查工作、设备清点工作以及相应参数核对等对项目设施设备开展检查,其中合同及设计文件中设备参数、材料报审核对应作为检查的重点:

1.1 复核设计文件

(1)以建设项目使用目的出发,审查设计图纸中所设计设备参数是否满足运行需求;如写字楼、商业公区空调系统是否有集控系统、单独计费系统。

(2)审查不同专业设施设备图纸中有无相互矛盾的地方及是否影响设施设备安全及使用功能;如电气系统中配电干线图、系统图与平面详图是否存在矛盾点。

(3)审查设计文件中设备用房的实用性及合理性。

1.2 设施设备品牌核对

在以往的案例中,我们经常发现设备设施与设计图或合同不相符的问题,这些情况有可能是不影响运营的,但是一旦影响运营则会出现重大事故。

因此根据专业施工合同文件中对设施设备品牌及设备参数要求,审查所选用设备品牌是否符合文件要求,报审设备品牌所生产设备是否满足合同文件中对设备参数的要求;同时审查报审品牌供货商资质(制造许可证、安全生产许可证、营业执照、相关产品第三方检验报告等)。

这项工作越来越成为投资方验收关注重点。

1.3 进场材料报审验收

核对已进场设备报审资料(数量清单、质量整面文件、合格证、第三方检验报告等,进口设备需提供报关单),核对进场设备铭牌参数是否与设计文件参数一致。

如给排水系统中生活水泵能效等级是否符合当地二次加压供水技术规程,未审查时最终可能导致影响相关部门对建设项目的供水系统验收。

如某区域项目机电设备与设计参数不匹配,导致后期运营时负荷过载,多次发生运行故障的严重问题。且维保修成本较大,整改难度较高,致使客户投诉不断。

趋势2机电设备安装过程评估

设施设备施工安装的质量以及安装合理性直接关系着机电系统的正常功能启用,同时针对楼宇系统的后期运营产生风险隐患,严重时甚至发生人身财产的安全事故。所以机电设备的安装工作可在项目前期组织好施工前的图纸研讨,中期做好安装技术交底及关键验收,后期严控设备的运行调试过程:

2.1 图纸深化

综合管线、设施设备安装前做好BIM深化,优化安装空间,确保设备设备安装合理性及实用性;应包括不同专业设施设备、综合管线标高、安装位置和固定方式深化,根据设备选型完成设备基础深化。

2.2 参数交底

设施设备安装前熟悉设计图纸及相关设备安装说明书,确定设备安装位置(包括平面位置和高度位置)、安装位置符合设备布局要求、便于设备维护和操作、符合安全要求避免与其他设备或建筑物冲突。

2.3 安装验收

设施设备安装过程中应安排专人监管,尤其是精密设备安装应全程监管,避免因操作不当导致设备损坏故障,安装应保证安装位置和方向正确、设备水平度符合要求、设备固定牢固,验收过程可采用目测、现场实测、运行测试等方法。

2.4 运营调试

设备安装完成后应及时对设备进行调试、并按照设备制造厂家的要求下进行或通知制造厂家到场指导调试,设备调试应包括性能测试、安全测试等,并且记录测试数据、测试结果等。如存在设备测试故障或测试异常应及时停止测试并立即排查原因,同时安排制造厂家和安装单位进行故障排查及处理,保证设备满足技术标准等运行要求。

趋势3深化承接查验标准与流程

完工后承接查验是对楼宇系统的投入运营前“模拟考试”。写字楼承接查验工作流程则分为三大步,首先查验前置条件的摸排,充分掌握项目信息以及配套资料的梳理。其次查验前制定好各系统工程的工作方案。最后再针对承接查验工作进行有效实施。

3.1 查验前置条件

(1)图纸复核:了解项目规划图、设计图,重点掌握各系统的原理图及系统说明。充分熟悉图纸参数对于写字楼查验是必不可少的工作,在现行规范行标的基础上图纸资料也是查验标准的重要参考依据。同时项目参建单位应提供承接查验清单资料,项目专业技术方案、系统测试报告以及最终移交的设备总清单等。

(2)现场摸排:写字楼查验工作开展前,应进行多次项目进度摸底。以“从头到尾”思路从主设备机房的安装进度、场地施工进度以及环境整洁情况踏勘摸底再到各系统设备的安装末端点位的安装情况进行进度总结。最终根据现场情况,制定可实施的写字楼查验计划方案。

3.2 查验准备

(1)查验工作启动会:查验工作开展前组织各参建单位召开查验启动会,会上宣贯查验计划的实施及配合事项、提前商议查验问题的整改以及特殊遗留问题的处理方案及解决办法。

(2)查验专业配置:查验的实施由各机电设备系统的专业工程师分组开展,包括土建装饰组、消防组、供配电组、给排水组、智能化组、电梯升降组、空调暖通组以及园林园建组等。

3.3 查验工作实施

(1)查验过程:以强标规范做基础,同时结合多项目查验案例的经验进行设备查验,从运营视角规避后期运营问题,提前暴露潜在的质量风险。查验问题根据问题整改周期、质量缺陷类别以及运营故障风险等进行分级分析并提供整改方案的建议,查验最后开展各系统联动运行测试为甲方及参建单位提供完整的质量缺陷闭环整改咨询。

(2)整改闭环:查验问题整改验收完毕后,进行最终的系统联动测试,系统调试完毕后组织项目建设方、参建单位、项目运营方以及物业公司等进行接管验收启动会。首先根据专业小组对各专业相关资料的核查情况,确认相关资料是否齐全、完整、符合要求。对现场存在遗留问题进行确认,并提交《遗留问题整改通知书》及各专业遗留问题清单。最后根据验收情况,由接管验收团队出具《接管验收报告》,并做出综合性验收评定同时各方共同签认。

(3)资料移交:各参建单位提前梳理项目产权资料、技术资料以及图纸资料等,逐项梳理并向运营方进行移交。同时设备厂家应对运营方接收后的日常设备运行使用进行相应培训,并按合同履行后期的设备设施维保修工作。

设备设施的验收管理对于写字楼至关重要,所以在写字楼项目全面竣工后及物业单位进场前必须进行全面的承接查验,以界定各参建单位的履约责任,规避后期运营的风险争议,澳门沙金网址js500咨询已为国内多座5a写字楼和商业综合体提供承接查验工作,持续深耕商业办公综合业态,为客户提供“刚性”服务保障。

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